Altlastenregister

Wir haben nun nochmals beim Altlastenregister angefragt:
Keine Eintragungen, jedoch wird von der Förderung und Nutzung des Grundwassers abgeraten, da vor Jahren in der weitläufigen Umgebung Kies abgebaut und die Abbaustellen mit Abfällen verfüllt wurden.
Haben uns nochmal im Netz und bei den Nachbarn erkundigt: die alte Kiesgrube wurde wohl teilweise mit Bauschutt gefüllt und ist ca. 100m Luftlinie von unserem Grundstück entfernt. Dazwischen liegen noch 6 weitere Nachbarn.
Da wir derzeit keinen Brunnen planen, ist dieses also noch OK für uns.

Überarbeitung der Kaufverträge durch Anwältin

Nach Gesprächen mit unserer Anwältin haben wir nun die überarbeiteten Verträge für den Grundstückskauf an unseren Notar und Makler weitergeleitet. Es war sehr überraschend, wie viele verbesserungswürdige Punkte unsere Anwältin in den Vertragsentwürfen fand. Wir dachten immer, dass ein Notar auch die Käuferseite gut vertreten sollte.

Folgende Punkte fehlten in den Entwürfen bzw. waren überflüssig/nachteilig und wurden geändert (der Notar hat wohl eine All-Round-Vorlage genommen und sich nicht die Arbeit einer exakten Anpassung gemacht):

• Der lange nördliche Zuweg wird über einen separaten Kaufvertrag erstanden und soll die Zufahrt werden. Jedoch war in beiden Kauvertragsentwürfen keine Kopplung der Verträge vermerkt. D.h. wir hätten im ungünstigen Fall, wenn einer der beiden Verträge nicht zustande kommen würde, einen Weg ohne Grundstück oder noch viel besser: ein Grundstück ohne Zufahrt. Somit wurde eine Präambel in beide Verträge hinzugefügt, die die Bedingung enthält, dass jeder Kaufvertrag nur gültig ist, sofern der andere Kaufvertrag zustande kommt.
• In den Vertragsentwürfen wurde festgehalten, dass die Wege- und Leitungsrechte (welche übrigens unseren vier Nachbarn im Süd-Westen gehören) gelöscht werden sollen. Die hierbei auftretenden Kosten hat der Verkäufer zu tragen.
• Es wurde ein Absatz hinzugefügt, in welchem die Verkäufer uns zusichern, dass das Grundstück bebaut werden kann.
• Es wurde ein Satz bezüglich eines Energieausweises gelöscht, da das Grundstück ja noch unbebaut ist.
• Die Fälligkeit der Zahlung wurde anstatt des vorher festgelegten Termins auf die Mitteilung durch den Notar nach der Auflassungvormerkung abgeändert.
• Es wurde die Räumung (Entfernung der Sträucher bei der Zufahrt und der ganzen Strauchreste im nördlichen Bereich) des Grundstückes mit in den Vertrag aufgenommen.
• Die Maklerklausel wurde aus dem Vertrag gelöscht.

Zudem hat uns unsere Anwältin geraten, nochmals persönlich beim Altlastenregister bezüglich evtl. Lasten auf dem Grundstück nachzufragen. Auf eine Zusicherung durch den Makler und den Testamentsvollstrecker (Verkäufer) möchte die Anwältin nicht vertrauen.

Sicherung der Darlehenszinsen und Kontaktaufnahme zu Anwalt

Heute morgen haben wir uns bei unserer Sachbearbeiterin der Volksbank einen herrlich niedrigen Darlehenszins sichern können. Neben den bereits günstigen KfW-Darlehen einen Zinssatz für das Vorausdarlehen von 2,35% und den anschließenden Bausparvertrag von 2,95% für die gesamte Darlehens-Zeit! JIPI :-)

Zudem haben wir nun die Anwältin Frau C. zur Prüfung des Grundstück-Kaufvertrages eingeschaltet und ihr die zweite Version der Kaufverträge zugesendet, die wir heute morgen von Notar Herrn G. erhalten haben. In drei Tagen haben wir bei ihr kurzfristig einen Beratungstermin erhalten.

Wir sind gespannt...

Probleme mit Kaufvertragsentwurf für Grundstück

Es war ein turbulentes Wochenende...

Am Freitag Nachmittag erhielten wir den Kaufvertragsentwurf für unser Grundstück von unserem Makler per Mail zugesandt und wir sind beim Durchlesen aus allen Wolken gefallen!

In dem Vertragsentwurf für den Hauptteil des Grundstückes, welches aus drei Flurstücken besteht, waren plötzlich Leitungs- und Wegerechte für vier (!!!) Parteien auf einem Flurstück eingetragen! Jeweils nur mit Verweisen auf die entsprechenden Grundbuchblätter von denen uns natürlich keines vorlag. Des Weiteren war für den Weg, den wir mit erwerben wollen, in Abteilung II noch die Last der Testamentsvollstreckung erwähnt! Was soll das nun bedeuten? Was hat uns unser Makler hier verschwiegen? Natürlich alles mit herrlichen Formulierungen, wie "Die Rechte [...] werden soweit erforderlich übernommen" und wunderbar uneindeutigen Angaben wie "Durch die Zerlegung des Flurstücks 58/130 in die Flurstücke 58/146 und 58/147 dürften auf dem verkauften Flurstück 58/146 keine Wege- und Leitungsrechte verlaufen.". Heißt das nun ja oder nein? :-T

Und dann taucht plötzlich im Vertrag ein Satz auf der besagt "Die Baulast für die Wasserleitung und deren Lage ist bekannt.". Was soll das nun wieder heißen? Hat uns unser Makler noch was verschwiegen?
Also haben wir erst einmal unseren Makler angerufen und ihn gefragt, was das alles zu bedeuten hat und warum er uns zuvor mehrfach versicherte, dass das Grundstück frei von Lasten sei, was ja wie es scheint eindeutig nicht der Wahrheit entspricht! Er konnte uns am Telefon auch nicht erklären, für wen diese Wege- und Leitungsrechte seien und vermutete, dass wahrscheinlich die Gemeinde Inhaber der Rechte sei (da hat er sich ja wunderbar vorbereitet...). Auch mit der Angabe der Baulast konnte er nichts anfangen. Ebenfalls konnte er uns nicht sagen, ob bereits Leitungen unterhalb des Flurstücks mit den Wege- und Leitungsrechten existieren (Na toll! Was weiß der eigentlich über sein Verkaufsobjekt?). Zumindest konnte er uns etwas über die Testamentsvollstreckung erzählen (Wenigstens was): das Hauptgrundstück ist vom verstorbenen Eigentümer einer Stiftung überschrieben worden, die entsprechend auch Verkäufer ist. Die Zufahrt hingegen wurde an seine Kinder vererbt und die Testamentsvollstreckung angeblich vergessen (aha!) aus dem Grundbuch zu löschen.

Einen Rückruf vom Makler später, waren wir etwas schlauer: Leitungen verlaufen nicht auf unserem Grundstück. Aber bezüglich der Wege- und Leitungsrechte konnte er uns immer noch nichts erzählen und wir (!) mussten unserem Makler am Telefon erklären, dass diese wahrscheinlich den vier angrenzenden Nachbarn im Süd-Westen unseres Grundstück gehören.Bei der Frage, warum er uns diese Lasten nicht bereits vorher mitteilte, hielt sich der Makler bedeckt.

Anschließend riefen wir den Notar Herrn G. an, der den Kaufvertragsentwurf erarbeitet hatte. Bei diesem Anruf klärte sich zumindest, dass die Passage mit der Baulast der Wasserleitung im Vertragsentwurf ein Copy&Paste-Fehler sei (Wie professionell... :-T). Jedoch konnte er uns auch nicht sagen, für wen genau die bestehenden Wege- und Leitungsrechte sind.

Also riefen wir nochmals unseren Makler an und forderten diesen auf, herauszufinden wer genau Inhaber der Rechte sind und ob diese gelöscht werden können. Wir stellten klar, dass wir das Grundstück nur kaufen werden, wenn diese Rechte gelöscht sind.

Nach diesem hin und her steht für uns eines auf jeden Fall fest: WIR BRAUCHEN EINEN ANWALT FÜR DEN KAUFVERTRAG!!!

Entscheidung für Grundstück und Darlehen

Wir haben uns nun entschieden das Grundstück zu kaufen und parallel begonnen nach einem geeigneten Darlehen für den Grundstücks- und Hauskauf zu suchen.

Beim Darlehen haben wir bei der lokalen Volksbank, die uns super beraten hat, das beste Angebot gefunden und auch gleich zugeschlagen.

Nun warten wir noch auf die Darlehenszusage. Laut unserer Sachbearbeiterin sollte aber alles glatt gehen. Teu teu teu.

Hier noch ein paar Impressionen zum Grundstück:

Variante Glücksburg

Nach sehr angenehmen Gesprächen mit Frau S. von Danhaus im Musterhauspark über Ausstattungs- und Heizungsvarianten der Glücksburg und deren Preise haben wir uns nun grob festgelegt:

Es soll eine Glücksburg mit den Maßen 8 x 12 m werden mit vorerst folgenden Punkten:

• 40° Dachneigung
• Verblendmauerwerk
• Bodenplatte/keinen Keller
• Erdwärmepumpe mit Tiefenbohrung
• Fußbodenheizung im Erd- und Dachgeschoss
• 3-fach-Verglasung
• passiver Be- und Entlüftung
• einfache Beplankung mit Fermacell
• Gaube
• kleiner Erker
• Endanstrich der Außenhölzer
• Weiße Innentreppe
• Sprossenfenster
• Vorbereitung für Fotovoltaik 

Wir haben lange hin- und herüberlegt, ob wir nicht die um einiges günstigere Acalor Direktwärmepumpe nehmen, haben uns aber wegen mehrerer Punkte dagegen entschieden:

• Wir wollten ungern die nicht gerade super hübsche Wärmepumpe im Garten stehen haben.
• Wir hatten Bedenken bezüglich der Lärmbelästigung für die direkt angrenzenden Nachbarn und uns durch die Wärmepumpe. Da wir ja unser neues Haus mitten zwischen die Nachbarn bauen, wollten wir kein Gerät mit störenden Tieftönen aufstellen.
• Wir wollten uns den Luxus gönnen, die Temperatur in jedem Raum einzeln regeln zu können. Bei der Acalor müsste man bereits zum Zeitpunkt des Einbaus bestimmen, welche Wärmedifferenz die Räume bezüglich eines Referenzraumes haben sollen. Anschließend ist nur eine Erwärmung bzw. Abkühlung des gesamten Systems möglich. Das fanden wir doch sehr unkomfortabel. 
• Würde man die Acalor nehmen, dann würde im Heizkreislauf Butan statt Wasser und Kupfer- statt Plastik-Rohre eingesetzt. Wir hatten jetzt nicht Bedenken bezüglich der oft beschworenen aber nicht bestehenden Gefahr einer Explosion. Jedoch kann man, wenn man die Heizung wechseln möchte, nur  wiederum eine Direktwärmepumpe auf Butan-Basis einsetzen. Hier ist der Markt im Vergleich zu Fußbodenheizungssystemen auf Wasserbasis doch sehr klein.

Da bei Danhaus eine Erdwärmepumpe mit Erdkollektoren genauso teuer ist wie mit einer Tiefenbohrung haben wir die Bohrung genommen. Diese ist nicht so störanfällig (z.B. ist ein Wegbaggern der Leitungen beim Teichbau nicht so wahrscheinlich ;-) ) und beim Bau muss nicht der ganze Garten umgegraben werden.

Informationen zum Grundstück II

Nachdem wir Frau S. von Danhaus kontaktiert haben, hat diese sofort alle Hebel in Bewegung gesetzt.

Kurze Zeit später hatten wir einen Vorort-Termin mit dem für uns evtl. zuständigen Bauleiter beim ausgesuchten Grundstück. Dieser hat die lange Zufahrt und das Grundstück begutachtet und uns versichert, dass die Baufahrzeuge ohne Mehrkosten auf das Grundstück fahren können, sofern die Zufahrt befestigt und die angrenzenden Bäume und Sträucher entsprechend zurechtgestutzt werden. Nach seiner Meinung sollte die Glücksburg auch auf das Gelände passen.

Hierzu hat Frau S. dann sogar noch den Architekten (Herrn N.) von Danhaus scharf gemacht. Dieser hat als erstes anhand der ihm geschickten Liegenschaftskarten überprüfte ob die Glücksburg platz-technisch auf das Grundstück passt und anschließend beim Bauamt der Gemeinde nach dem gültigen Bebauungsplan nachgefragt. Herr N. hat von Herrn W. der Gemeinde die Aussage bekommen, dass der damalige Bebauungsplan aufgrund einer zu kurzen Veröffentlichung nicht rechtskräftig wurde und somit kein gültiger Bebauungsplan für das Grundstück existiere. Somit sei laut Herrn N. und Herrn W. das Grundstück ein sog. §34 Baugebiet  und die Bebauung mit der Glücksburg möglich, da sich diese in die Nachbarbebauung eingliedert.

Also, nach Aussagen des Architekten, des Bauleiters und des Bauamtes der Gemeinde: 

=> Zufahrt mit Baufahrzeugen und Bebauung mit Glücksburg möglich!

In der Zwischenzeit haben wir von unserem Markler Liegenschaftskarten, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster und Auszüge aus dem Grundbüchern erhalten. Und es gab leider böse Überraschungen:

• Für ein Flurstück existieren nun doch entgegen der anfänglichen Aussage des Marklers Wege- und Leitungsrechte für vier (!!!) Parteien.
• Die Gesamtfläche des Grundstückes ist laut den Grundbüchern nicht ca. 880 m² sondern genau 868 m²! Da wurde wohl leider großzügig und nicht nachvollziehbar nach oben gerundet...

Falls wir das Grundstück kaufen sollten, brauchen wir wohl auf jeden Fall nochmal einen Anwalt, der über die Kaufverträge schaut. Zwar bedeutet dies Kosten, die wir bislang nicht eingeplant haben, aber irgendwie sagt uns eine innere Stimme, dass es besser wäre.